법원부동산경매

경매 투자하면 일단 어렵게 생각하는 사람들이 많이 있습니다. 경매 투자에 관심을 갖고 경매가이드 책도 읽어보고 경매정보 사이트에도 가입하여 경매 투자법을 익혀보지만 실전에 참여하기에는 왠지 꺼림칙하곤 합니다. 입찰은커녕 결국 계산만하다가 만다.혹시 실수하지 않을까하는 불안감 때문에 입찰을 망설이기 때문입니다.
경매 투자 현장에 있다 보면 초보 입찰자들이 충분한 시간과 노력을 들여 경매투자 지식은 쌓았지만 실제 입찰 한 번도 못해보고 흐지부지 해버리는 투자자들이 의외로 많이 있습니다. 실전 경험이 없다보니 겁도 나고 한두 번 입찰했다 떨어지면 지레 포기하기 때문입니다. 하지만 실물경기 침체가 장기화되고 경매물건 수가 많아지는 추세이기 때문에 지금부터 꾸준히 경매투자 지식을 익혀 우량물건을 낙찰 받는 것도 불황기에 유용한 재테크 방법입니다.

요즘은 부동산 불황이라 경매 물량은 많이 늘었지만 높은 시세차익을 주는 경매물건 찾기가 쉽지 않다. 실전 경험은 물건을 보는 안목과 함께 저가에 낙찰 받는 방법을 터득하는 것입니다. 실전에 강해지려면 경매 법정에서 모의입찰을 반복할 필요가 있다. 입찰을 예상하고 자주 경매 입찰장을 찾아보는것을 추천합니다. 서울 수도권에는 7~8개, 광역시와 지방은 10~15개 법원이 공휴일을 제외한 평일에 입찰을 진행을 하며, 경매 법정 안에서 벌어지는 다양한 경매 입찰 사례와 낙찰 사례를 들여다보면 입찰에 대한 막연한 두려움이 줄어들고 동기부여가 생긴다.값싸게 낙찰 받을 수 있음을 체험하게 되면서 자연히 우량 물건에 대한 비교 안목도 생긴다. 어렵게 돈 되는 우량 물건을 찾아놓고도 입찰 결정을 하지 못해 망설이거나 낙찰 후에도 예측하지 못한 권리 상 하자를 맞닥트리지 않을까 하는 고민 때문입니다. 권리분석의 경우 말소기준권리와 임대차관계 분석을 정확히 이해한다면 초보자도 무리 없이 입찰하는 데 지장이 없다.권리분석의 기준이 되는 말소기준등기 이후에 설정된 권리들은 낙찰 후 모두 소멸되는 게 원칙입니다. 세입자관계 분석의 경우 대항력 요건과 그 순위를 따져 인수여부를 따지기 때문에 기본적인 사실관계를 확인한 후에 입찰 여부를 결정합니다. 다만 특수 권리관계나 법적 해석이 필요한 일부 물건은 입찰에 신중을 기해야 합니다.
경매 투자는 물건 선정과 낙찰, 명도의 과정을 일일이 점검하고 체크하는 전 과정입니다. 권리 상 하자를 걸러내고 해결점을 찾는다면 낙찰 후 문제의 소지는 거의 없다. 입찰의 기본기에 충실하고 명확한 권리분석의 핵심을 이해하여 응용한다면 권리분석은 사실 경매에서 큰 비중을 차지하지 않는다고 봐야 합니다. 2002년 민사집행법 제정 이후 낙찰자를 보호하는 규정으로 바뀌면서 권리분석은 사실 유명무실해 졌기 때문입니다.

인근 낙찰사례 간접경험 필요
자신 있게 입찰하는 또 다른 방법은 최근 낙찰 사례를 찾아 간접경험을 해보는 일입니다. 낙찰 부동산의 당시 시세와 낙찰가의 비교, 사례 부동산의 현재 이용 상황과 임대료 및 수익률 분석 등을 하다보면 부동산의 입찰경험을 충분히 쌓을 수 있다. 특히 오피스텔, 상가, 근린주택과 같이 임대수익 목적의 물건들은 사례 부동산을 찾아 모의 입찰하는 과정을 반드시 거쳐야 수익률을 산출할 수 있고

안목을 넓힐 수 있다.
낙찰 사례는 인접지역 유사매물부터 찾는 것이 좋다. 즉 내가 입찰하고자 하는 지역 내 가까운 유사 매물을 찾아 가격분석과 함께 투자 장단점을 체크해 필요가 있다. 가상 입찰 물건을 선별해 현장답사를 하고 인터넷 지도를 바탕으로 경매·공매, 급급매 사례를 하나씩 적어가며 표기하면 향후 유용한 경매 자료가 된다. 조사된 입찰 자료들은 실제 입찰할 때 낙찰가율, 경쟁률을 기준해 입찰가를 써내는 실전 자료로 활용될 수 있다.
경매 실전전문가와 교류하거나 함께 공부하는 사람들을 알아두면 유리하다. 경매 멘토로부터 투자정보를 얻고 권리분석에 대한 자문을 받을 수 있어서다. 경매 물건은 공개된 매물이어서 경매 사건번호만 알면 누구나 권리와 물건분석에 대한 지식공유가 가능하다. 전문가들과 인적 네트워크를 갖추면 물건 분석이 필요할 때마다 수시로 자문을 받아 투자에 도움을 받을 수 있어 간접 경험을 쌓을 수 있는 기회를 제공합니다.

자신만의 투자 경험은 소액투자부터 쌓아가는 것이 유리하다. 경매 투자에 나설 때 소액의 종자돈으로 시작하는 것이 실전 경험을 키우는 지름길입니다. 처음부터 고액의 대형아파트나 근린시설을 낙찰 받으면 투자에 따른 위험이 높을 수 있다. 수천 만 원의 여윳돈으로 땅이나 원룸주택에 투자하면 투자에 실패하더라도 손해가 적고 자신만의 특화된 분야를 만들 수 있다. 경매 투자의 최대 장점은 몇 백 만원부터 투자가 가능하다는 점입니다.
경매는 다양한 지식이 필요한 영역이지만 처음부터 방대한 경매지식을 다 알고서 투자에 나서는 것은 거의 불가능하다.처음에는 1~2가지 종목에 대해 집중적으로 공부하며 고수 따라 하기 식으로 접근하면 준전문가의 반열에 오르는 시간이 훨씬 빨라진다. 예를 들어 아파트 경매투자에 관심이 많다면 소형 아파트 매물의 낙찰사례와 대항력 유무, 저가 낙찰단지 등을 집중 조사해 보는 것도 경매 투자전략이자 성공 지름길입니다.

1. 잔금납부
낙찰 후 2주 뒤 매각허가확정이 나면 그 뒤 1개월 이내에 잔금납부를 하게 됩니다.
잔금납부시 경락잔금대출을 활용하는 것이 일반적이며, 경락잔금대출을 활용하실 때 가급적이면 잔금납부 마감일 가까이 미루지 않는 것이 좋습니다.
이자를 덜 내시기 위해 잔금을 납부 마감일 근방까지 미루시는 경향이 있으신 분들도 계신데, 잔금납부 마감일이 가까워 경락잔금대출을 받으시려고 하시면 자칫 법무사 및 은행에서 조건이 안 좋게 변경되었을 때 울며겨자먹기로 조건을 받아들여야 하는 불상사가 있으니, 꼭 미루지 마시고, 미리 잔금을 납부하시는 것이 좋습니다.
법무사 측에서 잔금까지 아직 시간이 많이 남았다고 하셔도 미리 잔금을 치르시고, 조건이 변경이 된다면 다른 곳도 알아 보시는 것이 내가 유리한 조건으로 경락잔금대출을 활용하시는 방법이 됩니다.

2. 명도
잔금을 납부하시고, 집을 점유하고 있는 점유자로 부터 경락받은 집을 인도받아야 합니다.
명도는 크게 두 가지로 분류됩니다.
먼저 협의에 의한 명도를 진행해 보시고, 점유자가 너무 부당한 요구를 하실 경우, 즉 과도한 이사비를 요구하는 등의 부당한 요구를 하실 경우 법적절차에 의한 명도, 강제집행을 하시기 바랍니다.
강제집행을 흔히 시간도 많이 걸리고, 돈도 많이 든다라고 생각하시는데, 명도시 점유자에게 끌려다니면서 이사비 뜯기고, 시간 빼앗기는 것 보다, 훨씬 더 빠르고 돈도 적게 들어가게 됩니다.

3. 집수리
흔히 명도하시고 경락받은 집에 가 보시면 집 상태가 매우 안좋은 것을 확인하실 수 있을 것입니다. 이런 집을 그대로 임대를 주었다간 제대로 임대놓기 어렵게 됩니다.
그러니 임대를 잘 놓을 수 있도록 집 수리가 꼭 필요합니다.

4. 거주 혹인 임대
내 집 마련을 위한 경매낙찰을 받으신 분들은 실 거주를, 투자를 위해 낙찰을 받으신 분들은 임대를 놓으시면 됩니다.
가급적 많은 부동산에 내 놓으시되 직접 사장님을 만나서 친해지시는것도 하나의 비결이라 할 수 있겠습니다.

부동산 경매사와 공인중개사,어떤 차이가 있을까요?
일반적으로 투자, 실소유 등 경매에 대한 공부를 해야겠다는 계기로 부동산경매사에 관심을 갖게 되는 경우가 많습니다. 부동산 경매사의 업무가 경매 대상이 되는 물건의 권리 분석이나 컨설팅 등이기 때문에 경매를 하시려는 분들의 관심을 받고 있습니다.
권리 분석 및 컨설팅은 부동산 경매사 자격증이 없이도 할 수 있는 업무입니다.

부동산 경매사 자격증을 취득하기 위해서는 만 20세 이상의 나이 제한은 있지만 학력, 경력은 상관없이 응시가 가능합니다. 부동산 경매사는 민간자격증입니다.
공인중개사는 중개라는 고유의 업무를 할 수 있는 국가공인자격증입니다. 따라서, 경매를 위한 자격증은 아닙니다. 그러면 공인중개사 자격증이 경매 전문 자격증으로 관심을 받는 가장 큰 이유는 매수신청대리가 가능한 자격증이기 때문입니다.

전문의 조건 중 하나! 아무나 할 수 있는 업무가 아니라는 점. 매수신청대리는 할 수 있는 자가 법으로 정해져 있으며, 경매의 특성상 권리관계 등 복잡성으로 인해 경매 초보자는 쉽게 접근하기가 어렵스미다. 이때 경매를 대리해 줄 전문가가 필요합니다.
이렇게 경매를 대리해 주는 사람을 매수신청 대리인이라 칭하게 됩니다. 개업 공인중개사가 되어 매수신청대리 업무를 할 경우 할 수 있는 업무는 정해져 있습니다.

일반적인 부동산경매에 있어서는 매도인과 매수인 사이의 자유로운 의사에 따른 합의에 의하여 경매의 조건과 방식을 정합니다. 매도인과 매수인이 쌍방향에 존재하고, 매수인은 대금지급의무를, 매도인은 부동산소유권이전의무와 하자담보책임을 부담합니다. 매도인은 소유권을 이전할 뿐만 아니라, 부동산 위에 설정되어 있는 저당권이나 전세권, 임차권 등에 대해 협의하여 매수인이 인수하도록 하고 경매대금에서 공제하거나, 매도인의 책임 하에 모두 소멸시켜주는 방식을 택합니다.
부동산경매는 소유자의 의사에 반하여 법원에서 강제로 채무자의 처분권한을 빼앗아 공개로 매각하고 매수인으로부터 경매대금을 받아 이를 채권자에게 배당하는 방식을 취합니다. 법원에서 채무자의 부동산을 강제매각하여 현금화한 다음 그 매각대금을 가지고 채무변제에 충당하는 것이다. 매각되는 부동산에 채무자 명의의 소유권만 있는 경우, 즉 아무런 부담이 없는 경우에는 경매절차는 간단히 끝난다.

그런데 매각 대상 부동산위에 저당권, 전세권, 등기된 임차권, 가등기, 가압류, 가처분 등이 있거나, 공시되지 않는 유치권, 대항력 있는 임차권 등이 있는 경우에는 낙찰자로 하여금 인수하도록 할 것인지, 아니면 소멸시켜버릴 것인지 하는 문제가 생김니다.
소멸주의는 매각에 따라 부동산 위에 존재하는 부담을 모두 소멸시키는 것을 말합니다. 매각허가에 의하여 부동산 위의 모든 부담은 소멸되고 매수인은 완전한 소유권을 취득합니다. 그러나 소멸되는 부담에 대한 대가금액까지를 모두 매각대금으로 지급하여야 하기 때문에 매수인의 부담을 가중시키고, 담보물권자는 본인의 의사에 반하여 다른 사람이 신청한 강제경매에서 투자한 돈을 회수하도록 강요당하는 결과가 됩니다.

인수주의라 함은 매수인이 경매신청채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산위의 부담을 모두 현실적으로 인수하는 경우에 한하여 매각을 허가하는 것을 말합니다. 압류채권자의 채권에 우선하는 저당권 같은 담보물권이나 전세권 또는 지상권 같은 부담을 매수인이 인수하도록 하는 것이다. 매각대금이 소제주의에 비하여 저렴하므로 매각이 용이하다. 신청채권자에게 우선하는 담보물권자는 물론 용익물권자에게 권리의 실행 또는 포기를 강요하는 폐단도 없습니다.
민사집행법은 소멸주의를 원칙으로 하고, 예외적으로 인수주의를 채택하고 있다. 법정매각조건으로서 우선변제권이 있는 담보물권에 대하여는 소멸주의를 취함과 동시에 잉여주의를 취하고 있다. 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못합니다. 이와 같이 부동산에 대한 매각대금으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담 및 집행비용을 변제하고 나면 남는 것이 없는 경우에는 부동산의 매각을 허용하지 않는 것을 잉여주의라고 합니다.

경매로 소멸되는 권리로서 대표적인 것이 저당권이다. 이러한 담보물권은 부동산에 대한 점유는 가지지 않은 채 우선변제권만을 가지는 것이기 때문에 경매로 매각되면 당연히 소멸하게 됩니다. 저당권은 그것이 압류채권에 우선하는 것이든, 우선하지 않는 것이든 모두 소멸합니다. 저당권이 설정된 다음에 부동산의 소유권자가 변동되는 경우에도 저당권자는 모두 자신의 채권을 변제받을 수 있기 때문에 경매가 진행되면 모두 말소대상이 됩니다.
지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다(민사집행법 제91조 제3항). 지상권 등은 저당권 등에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸됩니다. 즉, 지상권 등의 용익물권8)은 저당권 등의 담보물권 및 압류채권 등과 비교하여 어떤 권리가 먼저 설정되었느냐를 기준으로 소멸 또는 인수 여부가 결정되는 것이다.
지상권 지역권 전세권 및 등기된 임차권 중 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 있는 것은 매각으로 소멸되지 않는다. 예외적으로 전세권자가 민사집행법 제88조에 따라 배당요구를 하면 전세권은 매각으로 인해 소멸됩니다.

경매로 부동산을 사는 사람은 모든 권리가 말소되고, 등기부상 깨끗하게 정리가 된 소유권을 취득하기를 희망합니다. 권리분석은 낙찰받는 경우, 전세권이나 임차권, 근저당권 등 담보물권, 가압류나 가처분 등 보전처분등기, 가등기권, 유치권 등의 권리가 소멸하는가 하는 것에 관하여 구체적으로 분석하는 것을 말합니다.
권리분석은 입찰자의 관점에서 하는 것이며, 배당순위는 경매에 참여하는 채권자들 상호 간에 매각대금을 어떻게 배분할 것인가 하는 문제입니다. 입찰자는 자신이 내는 경매대금을 채권자들이 어떻게 나누어 가지는 가에 관해서는 신경을 쓸 필요가 없으며, 오직 낙찰을 받았을 때 어떠한 권리나 부담이 소멸되지 않고, 인수되느냐 하는 것만 확실하게 알면 됩니다. 경매 이외에 일반적인 거래방법으로 아파트를 사고 팔 때를 생각해 보면, 매수인은 우선 부동산등기부등본을 떼어봅니다. 등기부에 소유권자만 표시되어 있고, 근저당권 등 다른 등기사항이 없으면 아무런 문제가 없다. 그러나 은행으로부터 대출받은 금액에 대한 근저당권이 설정되어 있고, 다른 채권자에 의해 가압류결정이 되어 있고, 그 이외에도 가등기나 가처분등기가 있으면 이러한 부동산 상의 권리에 대해 매도인과 협의하여 모든 것을 완벽하게 해결하는 방법으로 매매계약을 체결하게 될 것입니다.

경매는 아파트 소유자가 직접 매매하는 것이 아니라, 소유자의 의사에 반하여 법원에서 강제로 경매개시결정을 한 다음, 시세를 감정평가하여 법원에서 직권으로 매도가격을 결정합니다. 법원에서 정한 최저가 이상으로 매수하려는 사람이 있으면 그 매수인을 낙찰자로 결정하고 법원에서 정한 대금을 내면 낙찰자에게 아파트에 대한 소유권이전등기를 직권으로 이전해준다.
그러면서 법에서 정한 매각조건에 따라 아파트 상의 권리를 모두 말소시켜준다. 민사집행법에서는 이처럼 경매에 따른 부동산 위에 있는 모든 권리를 말소시켜주는 소멸주의를 기본 원칙으로 채택하고 있다.

어떤 아파트에 근저당권이 설정된 다음, 전세권자가 전세를 얻어 입주를 한 경우, 그 아파트가 경매로 넘어가게 되면, 전세권은 소멸할 것인지 아니면 존속할 것인지 여부를 판단하는 기준은 바로 근저당권이 된다. 이 경우 전세권은 근저당권보다 후순위가 되므로 소멸합니다. 여기에서 용익물권보다 선순위로서 용익물권을 소멸시키는 효력을 가지는 담보물권인 근저당권을 말소기준권리라고 부른다.

이와 같이 어떤 권리는 소멸하고, 어떤 권리는 인수하는지 여부를 판단하는 기준이 되는 권리가 말소기준권리다. 즉, 어떤 권리를 말소시킬 것인지 여부를 결정하는 기준이 되는 권리를 말합니다. 이와 같이 용익권의 소멸 여부의 기준이 되는 담보권이나 압류채권 또는 가압류채권을 말소기준권리라고 부른다.
용익권에는 용익물권과 채권적 용익권이 있다. 이러한 용익권이 낙찰자에게 인수되느냐 아니면 낙찰에 의해 소멸하느냐를 결정하는 판단기준은 바로 저당권과 같은 담보물권의 설정시점과 비교하여 어떤 물권이 먼저 설정되었느냐에 있다. 이와 같은 이유에서 경매대상부동산에 설정되어 있는 용익물권, 즉 지상권이나 전세권, 등기임차권 등의 소멸 여부를 결정하는 판단기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 합니다.

말소기준권리에서 말소라 함은 경매부동산 위에 있는 권리를 소멸시키는 것을 말하고, 기준권리는 말소를 시키는 기준이 되는 권리를 의미합니다. 즉, 말소기준권리보다 후순위에 설정되는 권리는 말소되고, 말소기준권리보다 선순위에 설정되는 권리는 말소되지 않는다는 것을 뜻합니다.