아파트, 빌라, 단독 주택 등 부동산 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 낙찰받아 여러가지 수익 모델을 통해 내집마련 또는 재테크 수단으로 이용할 수 있습니다. 오늘은부동산 경매 절차에 대해서 알아보겠습니다.
부동산 경매 기본 절차는 투자 지역과 투자할 부동산 종류(아파트, 빌라, 상가, 공장 등)를 고르고 경매 사이트에서 경매 물건을 검색합니다. 원하는 부동산 경매 물건을 특정하여 권리분석 및 시세 조사, 현장답사 등을 통하여 법적으로 문제가 없고 수익성이 있는 물건인지 평가한 후에 경매 입찰에 참여하고 낙찰에 성공하면 소유자가 될 수 있습니다.
부동산 경매 진행 절차는 총 7단계로 구분 할 수 있는데요. 각 절차에 따른 기본적인 설명을 참고하시면 됩니다.
1. 경매 물건 검색, 권리분석
법원 경매 사이트, 사설 유료 경매 사이트에서 물건을 검색하고 법적으로 문제가 없는지 권리분석을 실시합니다. 가장 좋은 방법은 법원 및 유료 사이트를 항상 함께 비교해가면서 보는 것이 좋습니다.
2. 부동산 현장답사
교통, 학군, 개발 호재 등 부동산 주변 환경을 조사하고 인근 부동산 중개사무소를 방문하여 시세 조사 및 거래가 잘 이루어지는 곳인지 현장 조사를 합니다. 현장 답사 및 시세조사가 잘 진행되어야 가장 경제적인 입찰 금액을 산정할 수 있고 결국 수익과 직결되는 부분이므로 아주 중요한 단계입니다.
3. 경매 입찰
부동산 경매 입찰을 위해서는 최저입찰가의 10%에 해당하는 보증금을 내야 입찰에 참여할 수 있습니다. 만약 아무도 입찰에 참여하지 않는다면 경매 물건은 유찰이 되고 1회 유찰될때마다 최저입찰가가 20~15% 가량 낮아집니다.
4. 잔금 납부
4-1. 경락잔금대출
일반적으로 경락잔금대출은 낙찰가 x 80% 또는 감정가 x 70% 둘 중 적은 금액으로 대출이 나옵니다. 법원 내 대출 중개인을 통해 5곳~10곳 정도의 은행에 대출금리, 중도상환수수료 등을 조사하여 가장 좋은 조건인 곳을 선택합니다. 1금융권 시중 은행보다는 기업, 하나, 농협, 수협 등 이용하는 것이 좋습니다.
4-2. 잔금
낙찰 받을 당시에 이미 입찰 보증금 10% 납부하였기 때문에 나머지 90% 잔금 납부 기간은 낙찰일로부터 한달 ~ 한달반 사이에 잔금납부기일까지 내면 됩니다.
5. 명도
부동산 경매 물건에 거주하고 있는 소유자 또는 임차인을 점유자라 하고 그 점유자와 협의하여 해당 부동산에서 내보내는 것을 명도라고 합니다. 잔금 납부와 명도 동시 진행하여 최대한 빠르게 점유자 명도를 완료하는 것이 좋습니다.
낙찰일 -> (한달반) -> 잔금 납부 -> (한달) -> 배당기일
명도는 배당기일까지 모두 끝내야 합니다.
6. 내부 수리
대부분의 부동산 경매 물건은 내부 상태가 좋지 않은 경우가 많습니다. 최소한의 내부 수리 및 리모델링을 거치면 매매나 임대가 빨리 성사될 수 있으니 집 상태에 따라 내부 수리를 진행하는 것이 좋습니다.
7. 수익 실현
7-1. 매매
7-2. 임대(월세, 전세)
7-3. 실거주
내부수리 까지 절차가 끝나면 마지막 최종 단계는 부동산 중개를 통해 매매, 임대 또는 실거주 하는 방법이 있습니다.