부동산경매는 연평균 1~3만 건 정도가 진행되고, 누구나 참여할 수 있으며, 투자수익률이 높아 부동산경매 법원은 실수요자뿐만 아니라 투자자들로 넘쳐난다. 하지만 인기만큼의 위험성도 분명히 존재한다는 사실을 간과해서는 않됩니다.
경매를 통해 낮은 금액으로 낙찰 받은 줄 알고 기뻐했는데, 생각지도 못한 비용이 많이 발생해 입찰대금조차 돌려받지 못한 채 낙찰 자체를 포기하는 경우가 대표적입니다. 부동산경매는 주변 시세뿐만 아니라 명도비용, 전세권, 저당권, 취득세 같은 부대비용 등이 모두 고려돼야 하는데, 얕은 지식으로는 해결할 수 없는 문제들이다.
그럼에도 부동산경매에 사람들이 주목한 것은 높은 수익률 때문이었다. 물론 경매를 처음 시도할 때는 모든 사람들이 보수적으로 판단한다. 하지만 몇 번의 입찰 실패를 경험하게 되면 조급증이 생기고, 낙찰에만 집중해 주변 시세와 비슷하거나 더 높은 금액을 써내기도 한다. 결국 경매의 목적이 유명무실해지는 것이다.
경매가의 기준은 시세가 아니라 감정평가액이다. 감정평가액을 기준으로 입찰금액과 유찰에 따른 기준금액이 결정된다. 그렇다면 감정평가액과 시세의 차이는 무엇일까? 가장 큰 차이는 감정평가액은 시세를 6개월 정도 늦게 반영한다는 점이다. 부동산 상승기라면 감정평가액은 시세보다 낮게 책정될 테고,하락기라면 시세보다 높게 책정된다. 이 감정평가액에 대한 이해가 부족해 경매가 실패하는 경우가 많다. 법원의 경매는 감정평가액을 기준으로 하기 때문에 시세의 80%에 낙찰을 받더라도 감정평가액이 시세보다 낮았다면 20%나 싸게 산 것이 아니게 된다. 특히 감정평가액의 80% 이상으로 낙찰을 받았다면 소유권 이전비용 등과 같은 부대비용을 고려했을 때 결코 저렴하게 산 것이 아니다. 그렇다면 감정평가서만 믿고 투자하면 될까? 합리적인 투자금액은 감정평가액과 현장조사를 통해 확인한 시세를 비교함으로써 비로소 산출될 수 있기 때문에 감정평가서만 맹신하는 것은 금물이다. 향후 해당 지역 부동산 전망, 예상 임대수익, 명도비용, 추가 이전비용 등을 계산할 수 있는 부동산 전문가가 아니라면 경매도 보수적으로 접근하는 것이 옳다. 수익을 추구하기보다 손해 를 최소화하는 것이 투자의 제1원칙이기 때문이다. 부동산경매의 기본원칙은 감정평가액과 시세 중 낮은 금액의 80% 이하로 낙찰 받는 것으로 삼자. 이 원칙만 기억한다면 투자의 실패를 대부분 피할 수 있을 것이다. 경매라는 단어 때문에 간혹 실수하는 사람이 있기에 언급하면, 부동산경매의 목적은 승리가 아니라 수익이다. 낙찰이 끝이 아니라 수익을 내는 것이 목적임을 잊지 말자.