일반적인 부동산경매에 있어서는 매도인과 매수인 사이의 자유로운 의사에 따른 합의에 의하여 경매의 조건과 방식을 정합니다. 매도인과 매수인이 쌍방향에 존재하고, 매수인은 대금지급의무를, 매도인은 부동산소유권이전의무와 하자담보책임을 부담합니다. 매도인은 소유권을 이전할 뿐만 아니라, 부동산 위에 설정되어 있는 저당권이나 전세권, 임차권 등에 대해 협의하여 매수인이 인수하도록 하고 경매대금에서 공제하거나, 매도인의 책임 하에 모두 소멸시켜주는 방식을 택합니다.
부동산경매는 소유자의 의사에 반하여 법원에서 강제로 채무자의 처분권한을 빼앗아 공개로 매각하고 매수인으로부터 경매대금을 받아 이를 채권자에게 배당하는 방식을 취합니다. 법원에서 채무자의 부동산을 강제매각하여 현금화한 다음 그 매각대금을 가지고 채무변제에 충당하는 것이다. 매각되는 부동산에 채무자 명의의 소유권만 있는 경우, 즉 아무런 부담이 없는 경우에는 경매절차는 간단히 끝난다.
그런데 매각 대상 부동산위에 저당권, 전세권, 등기된 임차권, 가등기, 가압류, 가처분 등이 있거나, 공시되지 않는 유치권, 대항력 있는 임차권 등이 있는 경우에는 낙찰자로 하여금 인수하도록 할 것인지, 아니면 소멸시켜버릴 것인지 하는 문제가 생김니다.
소멸주의는 매각에 따라 부동산 위에 존재하는 부담을 모두 소멸시키는 것을 말합니다. 매각허가에 의하여 부동산 위의 모든 부담은 소멸되고 매수인은 완전한 소유권을 취득합니다. 그러나 소멸되는 부담에 대한 대가금액까지를 모두 매각대금으로 지급하여야 하기 때문에 매수인의 부담을 가중시키고, 담보물권자는 본인의 의사에 반하여 다른 사람이 신청한 강제경매에서 투자한 돈을 회수하도록 강요당하는 결과가 됩니다.
인수주의라 함은 매수인이 경매신청채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산위의 부담을 모두 현실적으로 인수하는 경우에 한하여 매각을 허가하는 것을 말합니다. 압류채권자의 채권에 우선하는 저당권 같은 담보물권이나 전세권 또는 지상권 같은 부담을 매수인이 인수하도록 하는 것이다. 매각대금이 소제주의에 비하여 저렴하므로 매각이 용이하다. 신청채권자에게 우선하는 담보물권자는 물론 용익물권자에게 권리의 실행 또는 포기를 강요하는 폐단도 없습니다.
민사집행법은 소멸주의를 원칙으로 하고, 예외적으로 인수주의를 채택하고 있다. 법정매각조건으로서 우선변제권이 있는 담보물권에 대하여는 소멸주의를 취함과 동시에 잉여주의를 취하고 있다. 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못합니다. 이와 같이 부동산에 대한 매각대금으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담 및 집행비용을 변제하고 나면 남는 것이 없는 경우에는 부동산의 매각을 허용하지 않는 것을 잉여주의라고 합니다.
경매로 소멸되는 권리로서 대표적인 것이 저당권이다. 이러한 담보물권은 부동산에 대한 점유는 가지지 않은 채 우선변제권만을 가지는 것이기 때문에 경매로 매각되면 당연히 소멸하게 됩니다. 저당권은 그것이 압류채권에 우선하는 것이든, 우선하지 않는 것이든 모두 소멸합니다. 저당권이 설정된 다음에 부동산의 소유권자가 변동되는 경우에도 저당권자는 모두 자신의 채권을 변제받을 수 있기 때문에 경매가 진행되면 모두 말소대상이 됩니다.
지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다(민사집행법 제91조 제3항). 지상권 등은 저당권 등에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸됩니다. 즉, 지상권 등의 용익물권8)은 저당권 등의 담보물권 및 압류채권 등과 비교하여 어떤 권리가 먼저 설정되었느냐를 기준으로 소멸 또는 인수 여부가 결정되는 것이다.
지상권 지역권 전세권 및 등기된 임차권 중 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 있는 것은 매각으로 소멸되지 않는다. 예외적으로 전세권자가 민사집행법 제88조에 따라 배당요구를 하면 전세권은 매각으로 인해 소멸됩니다.