경매로 부동산을 사는 사람은 모든 권리가 말소되고, 등기부상 깨끗하게 정리가 된 소유권을 취득하기를 희망합니다. 권리분석은 낙찰받는 경우, 전세권이나 임차권, 근저당권 등 담보물권, 가압류나 가처분 등 보전처분등기, 가등기권, 유치권 등의 권리가 소멸하는가 하는 것에 관하여 구체적으로 분석하는 것을 말합니다.
권리분석은 입찰자의 관점에서 하는 것이며, 배당순위는 경매에 참여하는 채권자들 상호 간에 매각대금을 어떻게 배분할 것인가 하는 문제입니다. 입찰자는 자신이 내는 경매대금을 채권자들이 어떻게 나누어 가지는 가에 관해서는 신경을 쓸 필요가 없으며, 오직 낙찰을 받았을 때 어떠한 권리나 부담이 소멸되지 않고, 인수되느냐 하는 것만 확실하게 알면 됩니다. 경매 이외에 일반적인 거래방법으로 아파트를 사고 팔 때를 생각해 보면, 매수인은 우선 부동산등기부등본을 떼어봅니다. 등기부에 소유권자만 표시되어 있고, 근저당권 등 다른 등기사항이 없으면 아무런 문제가 없다. 그러나 은행으로부터 대출받은 금액에 대한 근저당권이 설정되어 있고, 다른 채권자에 의해 가압류결정이 되어 있고, 그 이외에도 가등기나 가처분등기가 있으면 이러한 부동산 상의 권리에 대해 매도인과 협의하여 모든 것을 완벽하게 해결하는 방법으로 매매계약을 체결하게 될 것입니다.
경매는 아파트 소유자가 직접 매매하는 것이 아니라, 소유자의 의사에 반하여 법원에서 강제로 경매개시결정을 한 다음, 시세를 감정평가하여 법원에서 직권으로 매도가격을 결정합니다. 법원에서 정한 최저가 이상으로 매수하려는 사람이 있으면 그 매수인을 낙찰자로 결정하고 법원에서 정한 대금을 내면 낙찰자에게 아파트에 대한 소유권이전등기를 직권으로 이전해준다.
그러면서 법에서 정한 매각조건에 따라 아파트 상의 권리를 모두 말소시켜준다. 민사집행법에서는 이처럼 경매에 따른 부동산 위에 있는 모든 권리를 말소시켜주는 소멸주의를 기본 원칙으로 채택하고 있다.
어떤 아파트에 근저당권이 설정된 다음, 전세권자가 전세를 얻어 입주를 한 경우, 그 아파트가 경매로 넘어가게 되면, 전세권은 소멸할 것인지 아니면 존속할 것인지 여부를 판단하는 기준은 바로 근저당권이 된다. 이 경우 전세권은 근저당권보다 후순위가 되므로 소멸합니다. 여기에서 용익물권보다 선순위로서 용익물권을 소멸시키는 효력을 가지는 담보물권인 근저당권을 말소기준권리라고 부른다.
이와 같이 어떤 권리는 소멸하고, 어떤 권리는 인수하는지 여부를 판단하는 기준이 되는 권리가 말소기준권리다. 즉, 어떤 권리를 말소시킬 것인지 여부를 결정하는 기준이 되는 권리를 말합니다. 이와 같이 용익권의 소멸 여부의 기준이 되는 담보권이나 압류채권 또는 가압류채권을 말소기준권리라고 부른다.
용익권에는 용익물권과 채권적 용익권이 있다. 이러한 용익권이 낙찰자에게 인수되느냐 아니면 낙찰에 의해 소멸하느냐를 결정하는 판단기준은 바로 저당권과 같은 담보물권의 설정시점과 비교하여 어떤 물권이 먼저 설정되었느냐에 있다. 이와 같은 이유에서 경매대상부동산에 설정되어 있는 용익물권, 즉 지상권이나 전세권, 등기임차권 등의 소멸 여부를 결정하는 판단기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 합니다.
말소기준권리에서 말소라 함은 경매부동산 위에 있는 권리를 소멸시키는 것을 말하고, 기준권리는 말소를 시키는 기준이 되는 권리를 의미합니다. 즉, 말소기준권리보다 후순위에 설정되는 권리는 말소되고, 말소기준권리보다 선순위에 설정되는 권리는 말소되지 않는다는 것을 뜻합니다.