일반인들의 관심사는“부동산가격의 바닥은 언제쯤일까?”와 “바닥가격은 얼마일까?”입니다. 그래서 부동산 완화정책이 발표될 때마다 경매법정에는 평소 때보다도 더 많은 사람들이 관심물건의 상황들을 구경하기 위해 몰려듭니다. 직접 응찰하는 사람은 몰려드는 인원의 20~30% 밖에 안되며, 낙찰가격도 좀 과열이 되는 날이라 하더라도 과거처럼 100%에 가까운 가격을 쓰고 낙찰이 되는 경우는 거의 없습니다. 그만큼 부동산 거품이 많이 빠졌다는 것을 모두 인식하고 있는 것입니다.
하지만, 경매의 장점과 단점(위험성)도 모르면서 관심을 갖거나 구경하러 다니는 사람도 많이 있습니다. 많은 사람들이 관심을 갖고 있는 부동산경매를 우리는 어떻게 인식하고 있을까? 경매의 장점과 단점(위험성)을 제대로 살펴보고 관심을 갖는 것도 중요하다 할 것입니다.
부동산 경매의 장점
1. 사기가 없고 절차가 간단하고, 공정하고 투명합니다.
2. 시가보다 싸게 구입할 수 있다.
최초 경매가격은 1회 유찰될 때마다 20~30%씩 감액되므로 경매로서 부동산을 취득하면 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있습니다.
3. 말소기준권리보다 우선하는 권리 외에는 모두 말소된다.
4. 부동산경기에 영향을 받지 않는다.
부동산경기의 약세로 시세가 하락한다 하더라도, 그만큼 낮은 가격에 부동산을 취득할 수 있으므로 결과적으로 부동산 경기에는 영향을 받지 않게 됩니다.
5. 부동산 투자대상 상품이 다양하고 풍부합니다.
아파트, 주택, 상가, 공장, 임야, 농지 등 물건이 다양하며, 매달 새로운 물건들이 경매로 나오게 된다.
6. 토지거래허가지역의 부동산도 토지거래허가 없이 취득할 수 있다.
투기적 거래가 성행하는 토지거래허가지역에서는 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매로서 취득할 경우에는 토지거래허가를 받지 않아도 된다.
7. 경매시장은 아직 폐쇄적입니다.
입찰자가 컨설팅업체의 도움 없이 부동산 경매에 입찰하기 위해서는 권리분석, 물건분석, 수익성분석 등에 필요한 부동산공법 등 법률지식 및 경매지식을 습득하고 있어야 한다. 대법원의 경매대중화 정책에도 불구하고 경매교육의 부족과 경매에 대한 부정적인 인식 때문에 아직도 폐쇄성을 탈피하지 못하고 있다. 현재는 많은 사람들이 경매를 통한 수익을 얻고 있지만, 그 수는 아직도 많지 않다. 이런 폐쇄적 시장, 일부만이 경매에 참여하여 이익을 얻는 오늘의 경매시장은 경매지식을 가진 사람들에겐 더 많은 기회가 주어지는 시장일 것입니다.
8. 고수익을 위한 재테크 중 가장 확실한 수단입니다.
주식투자나 펀드는 지식과 노력보다는 의외성이 수익을 결정하는 중요 요소로 작용하지만 부동산 경매는 의외성 보다는 경매공부에 의한 지식과 노력으로 수익을 올릴 수 있다.
9. 전문가 상담이 용이하고 적은비용으로 컨설팅을 받을 수 있다.
부동산 경매의 단점
1. 확인하기 힘든 권리로 인한 위험성
부동산 등기부등본만으로 확인이 어려운 권리관계
-담보가등기, 소유권이전청구권보전가등기 여부-
2. 낙찰부동산에 대한 부동산 인도의 지연
부동산등기부등본에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권, 숨어있는 대항력 있는 임차인(임 차권양도<전전대 계약>에 의한 임차인)등은 권리분석이 쉽지 않으며, 권리분석을 잘못하였을 경우에는 큰 손실을 입게 된다.
3. 특수물건의 위험성
선순위가처분, 예고등기, 선순위전세권, 선순위지상권, 대지권미등기, 토지별도등기, 지분경매, 형식적경매 , 법정지상권, 입찰외, 불법건축물 등.
* 하지만, 이러한 단점(위험성)들도 훌륭한 교육기관에서 경매지식을 습득하고서 잘 다루면 고수익을 내는 요소가 된다.