입찰 비용
입찰기일날 입찰표를 작성합니다. 입찰가 산정은 지역분석, 임장, 권리분석과 같은 다양한 변수와 제가 임의로 주는 가중치를 환산하여 계산해주는 프로그램으로 계산해냅니다. 뭔가 복잡한 수식이나 수치가 들어가는 것은 아닙니다. 제가 경매 관련 책을 접하면서 도움이 될만한 부분을 추려내어 그것을 수치화, 수식화 한 것 뿐입니다. 한가지 팁은 인천지역 빌라는 1회차 유찰 물건에는 사람들이 입찰하려 하지않습니다. 대부분 2회차때 그러니까 입찰최저가가 감정가의 49%일때 입찰을 하는데 1회차에 약간만 높게 입찰해도 낙찰받을 수 있습니다. 낙찰받으면 세입자를 구하기 쉬울 좋은 집이라 판단하여 입찰가 계산 프로그램에 가중치를 좀 더 입력하여 산출해야 합니다.
인천지방법원에 도착하여, 1층에 위치한 신한은행에서 입찰보증금을 수표 한장으로 인출합니다.
입찰이후 비용
경매를 해보면, 아니 다른 모든 일도 마찬가지겠지만 사람과 사람이 하는 것입니다. 사람을 잘만나야하는데, 현재 점유중인 세입자를 잘만난다면 경매도 참 쉬운 돈벌이일 것입니다. 입찰전에 만났을 때는 골치아프다고 빨리 낙찰되어 나가고 싶다고하더니, 낙찰받고 왔더니 다소 비협조적으로 나옵니다. 이때는 전에 소개해드렸던 점유자 유의사항에 대한 글을 남기고 전해주시면 됩니다. 금요일에 낙찰받았는데 저녁늦은 시간까지 대출상담사로부터 대출상담문자와 전화로 시달리는 와중에 세입자와 휴일에 만남을 잡습니다.
대출상담문자와 전화는 최대한 많이 받습니다. 어차피 이분들도 네트워크가 잘 형성되어 있어 견적이 비슷비슷합니다. 한분과만 연락을 한다고 생각하지말고 가능한 많은 분께 연락해서 조건을 많이 확보해두시면 좋습니다. 문자말고 직접 전화주시는 분도 많은데, 문자로 받아두시면 편합니다. 대출상담사분들 명함을 많이 받을텐데, 연락오지 않은 분께도 문자로 현재 자금 상황을 설명하며, 대출조건 제시를 해달라고하면 연락주실겁니다. 보내는 문자, 답변 문자 등은 모두 저장해뒀다 다시 쓰셔도 좋습니다. 최대한 많이 받아둬야해서 여러번 보내게 될테니까요.
연락받은 대출조건을 보시면 거의 대동소이합니다. 그중 영업해주시는 2곳을 골라서, 상세 견적을 받고 세부항목을 보면서 가격협상을 해봅니다. 노련하신 분들이라 깎을라치면 대번 죽는소리를 하십니다. 하지만 후보군이 하나 더있다고 넌즈시 던지면 반드시 그곳보다는 싸게해주겠다!고 회신을 받습니다. 가격 협상을 할 때는 견적서 항목을 하나하나 따질 필요없이 그냥 차비나 밥값 한 5만원 빼달라고 하는 것이 낫습니다. 그리하여 한곳을 정하면 대출실행을 위해 은행으로 찾아갑니다. 대부분 수협은행을 안내해줄 것입니다. 대출규제로 경락대출을 취급하는 은행이 그리 많지 않습니다.
잔금납부 이후 비용
대부분의 세입자는 잔금납부가 되어 배당을 받아, 그 돈으로 이사를 가려고 합니다. 세입자를 구하고자 인터넷 여기저기에 알렸더니, 도배마친 시간즈음으로 집보러 오겠다는 사람이 생깁니다. 워낙에 집이 위치도 좋고 커서, 내놓으면 집보러 오겠다는 사람이 많았습니다. 조건없이 계약을 하고자하는 임차인도 많아서 에어컨 요구없는 임차인을 받으려고 했었는데, 에어컨은 나중에 홍보하기도 좋겠다싶어 그냥 중고가전으로 구매했습니다. 이것도 역시나 가격협상을 잘해야겠죠?!
경매 부동산 수익계산
지금까지 사용내역을 모두 알아보았습니다. 제가 쓴 내용은 가능한 기록해두는 편이라, 보면 알텐데 싶어서 정리내역을 봤는데, 기억이 가물가물하네요. 이시점에 다른 물건도 여러 개 운영하고 있어서 더 헷갈린 것도 있습니다만 거의 이정도로만 계산해도 충분할 것 같습니다.
1년차에는 월이자 16.6만원을 빼고 28만원 가량의 수입이 생깁니다. 2년차에는 원리금상환까지 포함되어 18.7만원 가량의 수입으로 쪼그라듭니다. 1년차에 원리금균등상환하지 않고 중도수수료 물고 일시상환하는 분도 많습니다. 어떻게 운영하는 게 더 이득인지 실익을 계산해보시고 결정하기 바랍니다. 지식in에 올라온 질문을 보면 ‘막연히 어떻게 할까요?’가 많은데, 그에 대한 전문가 답변이 ‘주어진 상황에 맞춰’입니다. 개인의 재산상황에 대해서 알 수 없기 때문에 저리 답할 수 밖에 없는 것이죠. 최대한 현실적으로 수익을 계산해본 것이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.