법원부동산경매

경매는 빚을 갚지 않는 채무자의 부동산을 채권자의 신청에 의하여 법원이 법정절차에 따라서 매각하고, 그 매각대금으로 채권의 우선순위에 따라서 배당해주는 절차입니다. 이 절차에서 가장 중요한 경매부동산은 감정인에 의해서 평가된 실제 거래가격의 80%정도를 경매가격으로 결정하는데, 응찰자는 자신이 응찰하려고 하는 가격이 얼마이건 관계없이 공고된 경매가격의 10%에 해당하는 금액을 입찰보증금으로 납부해야 합니다. 그런데, 경매에 참가하는 이들은 살던 집을 넓히거나 자녀를 분가시키려고 하는 등의 목정에 의한 실수요자도 있지만,대개는 한 푼이라도 값싸게 사서 시세차액을 얻으려고 하는 재테크 목적이 훨씬 많다. 경매기일에는 응찰자는 낙찰 받고자 하는 부동산의 사건번호, 인적사항, 응찰하려고 하는 부동산가격, 입찰보증금 등을 기재한 입찰표와 입찰보증금을 입찰봉투에 넣어서 제출하는데, 이때 입찰보증금을 현금 대신 경매보증보험증권을 제출할 수 있습니다. 이 제도는 경매응찰자가 현금을 준비하는 불편을 덜어주기 위한 보증보험상품으로서 서울보증보험(주)에서만 취급하는데, 전국 어느 법원에서 경매하려고 할 경우에도 가까운 서울보증보험(주) 본지점에서 계약을 할 수 있습니다. 보증보험의 범위는 낙찰자로 결정되었는데도 매각대금을 납부하지 않을 경우에 법원이 배당금에 산입시켜야 할 금액을 보상해주는 즉, 경매가격의 1/10을 보증하는 것으로서, 부동산에 따라서 따르지만 보험료는 아파트인 경우에는 기본요율이 계약당 0.65%이고, 누진된다. 가령, 낙찰 받고자 하는 아파트의 최저매각가격이 1억 원이고 입찰보증금이 1/10이라면, 보증금은 1천만 원을 제출해야 하므로 보험료는 81,300원 입니다. 만일, 보험계약자가 경매기일 전에 경매를 포기하고 보험증권을 반환하거나 입찰기일 전에 경매절차가 취하·취소된 때, 또 보험계약자의 청약내용 고지 오류나 기재 오기 등으로 법원이 보험증권 받기를 거부한 경우에는 납입한 보험료에서 최저보험료를 공제한 잔액을 환급해준다. 보험료를 환급청구하려면 경매법원으로부터 보험증권을 사용하지 않았다는 확인서를 받아야 하지만, 일단 경매입찰에 참가하여 보험증권을 제출했으나 낙찰되지 않은 경우에는 사용한 것이 되어서 환급되지 않습니다.

입찰 비용
입찰기일날 입찰표를 작성합니다. 입찰가 산정은 지역분석, 임장, 권리분석과 같은 다양한 변수와 제가 임의로 주는 가중치를 환산하여 계산해주는 프로그램으로 계산해냅니다. 뭔가 복잡한 수식이나 수치가 들어가는 것은 아닙니다. 제가 경매 관련 책을 접하면서 도움이 될만한 부분을 추려내어 그것을 수치화, 수식화 한 것 뿐입니다. 한가지 팁은 인천지역 빌라는 1회차 유찰 물건에는 사람들이 입찰하려 하지않습니다. 대부분 2회차때 그러니까 입찰최저가가 감정가의 49%일때 입찰을 하는데 1회차에 약간만 높게 입찰해도 낙찰받을 수 있습니다. 낙찰받으면 세입자를 구하기 쉬울 좋은 집이라 판단하여 입찰가 계산 프로그램에 가중치를 좀 더 입력하여 산출해야 합니다.
인천지방법원에 도착하여, 1층에 위치한 신한은행에서 입찰보증금을 수표 한장으로 인출합니다.

입찰이후 비용
경매를 해보면, 아니 다른 모든 일도 마찬가지겠지만 사람과 사람이 하는 것입니다. 사람을 잘만나야하는데, 현재 점유중인 세입자를 잘만난다면 경매도 참 쉬운 돈벌이일 것입니다. 입찰전에 만났을 때는 골치아프다고 빨리 낙찰되어 나가고 싶다고하더니, 낙찰받고 왔더니 다소 비협조적으로 나옵니다. 이때는 전에 소개해드렸던 점유자 유의사항에 대한 글을 남기고 전해주시면 됩니다. 금요일에 낙찰받았는데 저녁늦은 시간까지 대출상담사로부터 대출상담문자와 전화로 시달리는 와중에 세입자와 휴일에 만남을 잡습니다.
대출상담문자와 전화는 최대한 많이 받습니다. 어차피 이분들도 네트워크가 잘 형성되어 있어 견적이 비슷비슷합니다. 한분과만 연락을 한다고 생각하지말고 가능한 많은 분께 연락해서 조건을 많이 확보해두시면 좋습니다. 문자말고 직접 전화주시는 분도 많은데, 문자로 받아두시면 편합니다. 대출상담사분들 명함을 많이 받을텐데, 연락오지 않은 분께도 문자로 현재 자금 상황을 설명하며, 대출조건 제시를 해달라고하면 연락주실겁니다. 보내는 문자, 답변 문자 등은 모두 저장해뒀다 다시 쓰셔도 좋습니다. 최대한 많이 받아둬야해서 여러번 보내게 될테니까요.
연락받은 대출조건을 보시면 거의 대동소이합니다. 그중 영업해주시는 2곳을 골라서, 상세 견적을 받고 세부항목을 보면서 가격협상을 해봅니다. 노련하신 분들이라 깎을라치면 대번 죽는소리를 하십니다. 하지만 후보군이 하나 더있다고 넌즈시 던지면 반드시 그곳보다는 싸게해주겠다!고 회신을 받습니다. 가격 협상을 할 때는 견적서 항목을 하나하나 따질 필요없이 그냥 차비나 밥값 한 5만원 빼달라고 하는 것이 낫습니다. 그리하여 한곳을 정하면 대출실행을 위해 은행으로 찾아갑니다. 대부분 수협은행을 안내해줄 것입니다. 대출규제로 경락대출을 취급하는 은행이 그리 많지 않습니다.

잔금납부 이후 비용
대부분의 세입자는 잔금납부가 되어 배당을 받아, 그 돈으로 이사를 가려고 합니다. 세입자를 구하고자 인터넷 여기저기에 알렸더니, 도배마친 시간즈음으로 집보러 오겠다는 사람이 생깁니다. 워낙에 집이 위치도 좋고 커서, 내놓으면 집보러 오겠다는 사람이 많았습니다. 조건없이 계약을 하고자하는 임차인도 많아서 에어컨 요구없는 임차인을 받으려고 했었는데, 에어컨은 나중에 홍보하기도 좋겠다싶어 그냥 중고가전으로 구매했습니다. 이것도 역시나 가격협상을 잘해야겠죠?!

경매 부동산 수익계산
지금까지 사용내역을 모두 알아보았습니다. 제가 쓴 내용은 가능한 기록해두는 편이라, 보면 알텐데 싶어서 정리내역을 봤는데, 기억이 가물가물하네요. 이시점에 다른 물건도 여러 개 운영하고 있어서 더 헷갈린 것도 있습니다만 거의 이정도로만 계산해도 충분할 것 같습니다.
1년차에는 월이자 16.6만원을 빼고 28만원 가량의 수입이 생깁니다. 2년차에는 원리금상환까지 포함되어 18.7만원 가량의 수입으로 쪼그라듭니다. 1년차에 원리금균등상환하지 않고 중도수수료 물고 일시상환하는 분도 많습니다. 어떻게 운영하는 게 더 이득인지 실익을 계산해보시고 결정하기 바랍니다. 지식in에 올라온 질문을 보면 ‘막연히 어떻게 할까요?’가 많은데, 그에 대한 전문가 답변이 ‘주어진 상황에 맞춰’입니다. 개인의 재산상황에 대해서 알 수 없기 때문에 저리 답할 수 밖에 없는 것이죠. 최대한 현실적으로 수익을 계산해본 것이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

아파트, 빌라, 단독 주택 등 부동산 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 낙찰받아 여러가지 수익 모델을 통해 내집마련 또는 재테크 수단으로 이용할 수 있습니다. 오늘은부동산 경매 절차에 대해서 알아보겠습니다.
부동산 경매 기본 절차는 투자 지역과 투자할 부동산 종류(아파트, 빌라, 상가, 공장 등)를 고르고 경매 사이트에서 경매 물건을 검색합니다. 원하는 부동산 경매 물건을 특정하여 권리분석 및 시세 조사, 현장답사 등을 통하여 법적으로 문제가 없고 수익성이 있는 물건인지 평가한 후에 경매 입찰에 참여하고 낙찰에 성공하면 소유자가 될 수 있습니다.
부동산 경매 진행 절차는 총 7단계로 구분 할 수 있는데요. 각 절차에 따른 기본적인 설명을 참고하시면 됩니다.

1. 경매 물건 검색, 권리분석
법원 경매 사이트, 사설 유료 경매 사이트에서 물건을 검색하고 법적으로 문제가 없는지 권리분석을 실시합니다. 가장 좋은 방법은 법원 및 유료 사이트를 항상 함께 비교해가면서 보는 것이 좋습니다.

2. 부동산 현장답사
교통, 학군, 개발 호재 등 부동산 주변 환경을 조사하고 인근 부동산 중개사무소를 방문하여 시세 조사 및 거래가 잘 이루어지는 곳인지 현장 조사를 합니다. 현장 답사 및 시세조사가 잘 진행되어야 가장 경제적인 입찰 금액을 산정할 수 있고 결국 수익과 직결되는 부분이므로 아주 중요한 단계입니다.

3. 경매 입찰
부동산 경매 입찰을 위해서는 최저입찰가의 10%에 해당하는 보증금을 내야 입찰에 참여할 수 있습니다. 만약 아무도 입찰에 참여하지 않는다면 경매 물건은 유찰이 되고 1회 유찰될때마다 최저입찰가가 20~15% 가량 낮아집니다.

4. 잔금 납부
4-1. 경락잔금대출
일반적으로 경락잔금대출은 낙찰가 x 80% 또는 감정가 x 70% 둘 중 적은 금액으로 대출이 나옵니다. 법원 내 대출 중개인을 통해 5곳~10곳 정도의 은행에 대출금리, 중도상환수수료 등을 조사하여 가장 좋은 조건인 곳을 선택합니다. 1금융권 시중 은행보다는 기업, 하나, 농협, 수협 등 이용하는 것이 좋습니다.
4-2. 잔금
낙찰 받을 당시에 이미 입찰 보증금 10% 납부하였기 때문에 나머지 90% 잔금 납부 기간은 낙찰일로부터 한달 ~ 한달반 사이에 잔금납부기일까지 내면 됩니다.

5. 명도
부동산 경매 물건에 거주하고 있는 소유자 또는 임차인을 점유자라 하고 그 점유자와 협의하여 해당 부동산에서 내보내는 것을 명도라고 합니다. 잔금 납부와 명도 동시 진행하여 최대한 빠르게 점유자 명도를 완료하는 것이 좋습니다.
낙찰일 -> (한달반) -> 잔금 납부 -> (한달) -> 배당기일
명도는 배당기일까지 모두 끝내야 합니다.

6. 내부 수리
대부분의 부동산 경매 물건은 내부 상태가 좋지 않은 경우가 많습니다. 최소한의 내부 수리 및 리모델링을 거치면 매매나 임대가 빨리 성사될 수 있으니 집 상태에 따라 내부 수리를 진행하는 것이 좋습니다.

7. 수익 실현
7-1. 매매
7-2. 임대(월세, 전세)
7-3. 실거주
내부수리 까지 절차가 끝나면 마지막 최종 단계는 부동산 중개를 통해 매매, 임대 또는 실거주 하는 방법이 있습니다.

부동산경매는 연평균 1~3만 건 정도가 진행되고, 누구나 참여할 수 있으며, 투자수익률이 높아 부동산경매 법원은 실수요자뿐만 아니라 투자자들로 넘쳐난다. 하지만 인기만큼의 위험성도 분명히 존재한다는 사실을 간과해서는 않됩니다.
경매를 통해 낮은 금액으로 낙찰 받은 줄 알고 기뻐했는데, 생각지도 못한 비용이 많이 발생해 입찰대금조차 돌려받지 못한 채 낙찰 자체를 포기하는 경우가 대표적입니다. 부동산경매는 주변 시세뿐만 아니라 명도비용, 전세권, 저당권, 취득세 같은 부대비용 등이 모두 고려돼야 하는데, 얕은 지식으로는 해결할 수 없는 문제들이다.
그럼에도 부동산경매에 사람들이 주목한 것은 높은 수익률 때문이었다. 물론 경매를 처음 시도할 때는 모든 사람들이 보수적으로 판단한다. 하지만 몇 번의 입찰 실패를 경험하게 되면 조급증이 생기고, 낙찰에만 집중해 주변 시세와 비슷하거나 더 높은 금액을 써내기도 한다. 결국 경매의 목적이 유명무실해지는 것이다.

경매가의 기준은 시세가 아니라 감정평가액이다. 감정평가액을 기준으로 입찰금액과 유찰에 따른 기준금액이 결정된다. 그렇다면 감정평가액과 시세의 차이는 무엇일까? 가장 큰 차이는 감정평가액은 시세를 6개월 정도 늦게 반영한다는 점이다. 부동산 상승기라면 감정평가액은 시세보다 낮게 책정될 테고,하락기라면 시세보다 높게 책정된다. 이 감정평가액에 대한 이해가 부족해 경매가 실패하는 경우가 많다. 법원의 경매는 감정평가액을 기준으로 하기 때문에 시세의 80%에 낙찰을 받더라도 감정평가액이 시세보다 낮았다면 20%나 싸게 산 것이 아니게 된다. 특히 감정평가액의 80% 이상으로 낙찰을 받았다면 소유권 이전비용 등과 같은 부대비용을 고려했을 때 결코 저렴하게 산 것이 아니다. 그렇다면 감정평가서만 믿고 투자하면 될까? 합리적인 투자금액은 감정평가액과 현장조사를 통해 확인한 시세를 비교함으로써 비로소 산출될 수 있기 때문에 감정평가서만 맹신하는 것은 금물이다. 향후 해당 지역 부동산 전망, 예상 임대수익, 명도비용, 추가 이전비용 등을 계산할 수 있는 부동산 전문가가 아니라면 경매도 보수적으로 접근하는 것이 옳다. 수익을 추구하기보다 손해 를 최소화하는 것이 투자의 제1원칙이기 때문이다. 부동산경매의 기본원칙은 감정평가액과 시세 중 낮은 금액의 80% 이하로 낙찰 받는 것으로 삼자. 이 원칙만 기억한다면 투자의 실패를 대부분 피할 수 있을 것이다. 경매라는 단어 때문에 간혹 실수하는 사람이 있기에 언급하면, 부동산경매의 목적은 승리가 아니라 수익이다. 낙찰이 끝이 아니라 수익을 내는 것이 목적임을 잊지 말자.

일반인들의 관심사는“부동산가격의 바닥은 언제쯤일까?”와 “바닥가격은 얼마일까?”입니다. 그래서 부동산 완화정책이 발표될 때마다 경매법정에는 평소 때보다도 더 많은 사람들이 관심물건의 상황들을 구경하기 위해 몰려듭니다. 직접 응찰하는 사람은 몰려드는 인원의 20~30% 밖에 안되며, 낙찰가격도 좀 과열이 되는 날이라 하더라도 과거처럼 100%에 가까운 가격을 쓰고 낙찰이 되는 경우는 거의 없습니다. 그만큼 부동산 거품이 많이 빠졌다는 것을 모두 인식하고 있는 것입니다.
하지만, 경매의 장점과 단점(위험성)도 모르면서 관심을 갖거나 구경하러 다니는 사람도 많이 있습니다. 많은 사람들이 관심을 갖고 있는 부동산경매를 우리는 어떻게 인식하고 있을까? 경매의 장점과 단점(위험성)을 제대로 살펴보고 관심을 갖는 것도 중요하다 할 것입니다.

부동산 경매의 장점
1. 사기가 없고 절차가 간단하고, 공정하고 투명합니다.
2. 시가보다 싸게 구입할 수 있다.
최초 경매가격은 1회 유찰될 때마다 20~30%씩 감액되므로 경매로서 부동산을 취득하면 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있습니다.
3. 말소기준권리보다 우선하는 권리 외에는 모두 말소된다.
4. 부동산경기에 영향을 받지 않는다.
부동산경기의 약세로 시세가 하락한다 하더라도, 그만큼 낮은 가격에 부동산을 취득할 수 있으므로 결과적으로 부동산 경기에는 영향을 받지 않게 됩니다.
5. 부동산 투자대상 상품이 다양하고 풍부합니다.
아파트, 주택, 상가, 공장, 임야, 농지 등 물건이 다양하며, 매달 새로운 물건들이 경매로 나오게 된다.
6. 토지거래허가지역의 부동산도 토지거래허가 없이 취득할 수 있다.
투기적 거래가 성행하는 토지거래허가지역에서는 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매로서 취득할 경우에는 토지거래허가를 받지 않아도 된다.
7. 경매시장은 아직 폐쇄적입니다.
입찰자가 컨설팅업체의 도움 없이 부동산 경매에 입찰하기 위해서는 권리분석, 물건분석, 수익성분석 등에 필요한 부동산공법 등 법률지식 및 경매지식을 습득하고 있어야 한다. 대법원의 경매대중화 정책에도 불구하고 경매교육의 부족과 경매에 대한 부정적인 인식 때문에 아직도 폐쇄성을 탈피하지 못하고 있다. 현재는 많은 사람들이 경매를 통한 수익을 얻고 있지만, 그 수는 아직도 많지 않다. 이런 폐쇄적 시장, 일부만이 경매에 참여하여 이익을 얻는 오늘의 경매시장은 경매지식을 가진 사람들에겐 더 많은 기회가 주어지는 시장일 것입니다.
8. 고수익을 위한 재테크 중 가장 확실한 수단입니다.
주식투자나 펀드는 지식과 노력보다는 의외성이 수익을 결정하는 중요 요소로 작용하지만 부동산 경매는 의외성 보다는 경매공부에 의한 지식과 노력으로 수익을 올릴 수 있다.
9. 전문가 상담이 용이하고 적은비용으로 컨설팅을 받을 수 있다.

부동산 경매의 단점
1. 확인하기 힘든 권리로 인한 위험성
부동산 등기부등본만으로 확인이 어려운 권리관계
-담보가등기, 소유권이전청구권보전가등기 여부-
2. 낙찰부동산에 대한 부동산 인도의 지연
부동산등기부등본에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권, 숨어있는 대항력 있는 임차인(임 차권양도<전전대 계약>에 의한 임차인)등은 권리분석이 쉽지 않으며, 권리분석을 잘못하였을 경우에는 큰 손실을 입게 된다.
3. 특수물건의 위험성
선순위가처분, 예고등기, 선순위전세권, 선순위지상권, 대지권미등기, 토지별도등기, 지분경매, 형식적경매 , 법정지상권, 입찰외, 불법건축물 등.
* 하지만, 이러한 단점(위험성)들도 훌륭한 교육기관에서 경매지식을 습득하고서 잘 다루면 고수익을 내는 요소가 된다.