월: 2020 1월

경매는 빚을 갚지 않는 채무자의 부동산을 채권자의 신청에 의하여 법원이 법정절차에 따라서 매각하고, 그 매각대금으로 채권의 우선순위에 따라서 배당해주는 절차입니다. 이 절차에서 가장 중요한 경매부동산은 감정인에 의해서 평가된 실제 거래가격의 80%정도를 경매가격으로 결정하는데, 응찰자는 자신이 응찰하려고 하는 가격이 얼마이건 관계없이 공고된 경매가격의 10%에 해당하는 금액을 입찰보증금으로 납부해야 합니다. 그런데, 경매에 참가하는 이들은 살던 집을 넓히거나 자녀를 분가시키려고 하는 등의 목정에 의한 실수요자도 있지만,대개는 한 푼이라도 값싸게 사서 시세차액을 얻으려고 하는 재테크 목적이 훨씬 많다. 경매기일에는 응찰자는 낙찰 받고자 하는 부동산의 사건번호, 인적사항, 응찰하려고 하는 부동산가격, 입찰보증금 등을 기재한 입찰표와 입찰보증금을 입찰봉투에 넣어서 제출하는데, 이때 입찰보증금을 현금 대신 경매보증보험증권을 제출할 수 있습니다. 이 제도는 경매응찰자가 현금을 준비하는 불편을 덜어주기 위한 보증보험상품으로서 서울보증보험(주)에서만 취급하는데, 전국 어느 법원에서 경매하려고 할 경우에도 가까운 서울보증보험(주) 본지점에서 계약을 할 수 있습니다. 보증보험의 범위는 낙찰자로 결정되었는데도 매각대금을 납부하지 않을 경우에 법원이 배당금에 산입시켜야 할 금액을 보상해주는 즉, 경매가격의 1/10을 보증하는 것으로서, 부동산에 따라서 따르지만 보험료는 아파트인 경우에는 기본요율이 계약당 0.65%이고, 누진된다. 가령, 낙찰 받고자 하는 아파트의 최저매각가격이 1억 원이고 입찰보증금이 1/10이라면, 보증금은 1천만 원을 제출해야 하므로 보험료는 81,300원 입니다. 만일, 보험계약자가 경매기일 전에 경매를 포기하고 보험증권을 반환하거나 입찰기일 전에 경매절차가 취하·취소된 때, 또 보험계약자의 청약내용 고지 오류나 기재 오기 등으로 법원이 보험증권 받기를 거부한 경우에는 납입한 보험료에서 최저보험료를 공제한 잔액을 환급해준다. 보험료를 환급청구하려면 경매법원으로부터 보험증권을 사용하지 않았다는 확인서를 받아야 하지만, 일단 경매입찰에 참가하여 보험증권을 제출했으나 낙찰되지 않은 경우에는 사용한 것이 되어서 환급되지 않습니다.

입찰 비용
입찰기일날 입찰표를 작성합니다. 입찰가 산정은 지역분석, 임장, 권리분석과 같은 다양한 변수와 제가 임의로 주는 가중치를 환산하여 계산해주는 프로그램으로 계산해냅니다. 뭔가 복잡한 수식이나 수치가 들어가는 것은 아닙니다. 제가 경매 관련 책을 접하면서 도움이 될만한 부분을 추려내어 그것을 수치화, 수식화 한 것 뿐입니다. 한가지 팁은 인천지역 빌라는 1회차 유찰 물건에는 사람들이 입찰하려 하지않습니다. 대부분 2회차때 그러니까 입찰최저가가 감정가의 49%일때 입찰을 하는데 1회차에 약간만 높게 입찰해도 낙찰받을 수 있습니다. 낙찰받으면 세입자를 구하기 쉬울 좋은 집이라 판단하여 입찰가 계산 프로그램에 가중치를 좀 더 입력하여 산출해야 합니다.
인천지방법원에 도착하여, 1층에 위치한 신한은행에서 입찰보증금을 수표 한장으로 인출합니다.

입찰이후 비용
경매를 해보면, 아니 다른 모든 일도 마찬가지겠지만 사람과 사람이 하는 것입니다. 사람을 잘만나야하는데, 현재 점유중인 세입자를 잘만난다면 경매도 참 쉬운 돈벌이일 것입니다. 입찰전에 만났을 때는 골치아프다고 빨리 낙찰되어 나가고 싶다고하더니, 낙찰받고 왔더니 다소 비협조적으로 나옵니다. 이때는 전에 소개해드렸던 점유자 유의사항에 대한 글을 남기고 전해주시면 됩니다. 금요일에 낙찰받았는데 저녁늦은 시간까지 대출상담사로부터 대출상담문자와 전화로 시달리는 와중에 세입자와 휴일에 만남을 잡습니다.
대출상담문자와 전화는 최대한 많이 받습니다. 어차피 이분들도 네트워크가 잘 형성되어 있어 견적이 비슷비슷합니다. 한분과만 연락을 한다고 생각하지말고 가능한 많은 분께 연락해서 조건을 많이 확보해두시면 좋습니다. 문자말고 직접 전화주시는 분도 많은데, 문자로 받아두시면 편합니다. 대출상담사분들 명함을 많이 받을텐데, 연락오지 않은 분께도 문자로 현재 자금 상황을 설명하며, 대출조건 제시를 해달라고하면 연락주실겁니다. 보내는 문자, 답변 문자 등은 모두 저장해뒀다 다시 쓰셔도 좋습니다. 최대한 많이 받아둬야해서 여러번 보내게 될테니까요.
연락받은 대출조건을 보시면 거의 대동소이합니다. 그중 영업해주시는 2곳을 골라서, 상세 견적을 받고 세부항목을 보면서 가격협상을 해봅니다. 노련하신 분들이라 깎을라치면 대번 죽는소리를 하십니다. 하지만 후보군이 하나 더있다고 넌즈시 던지면 반드시 그곳보다는 싸게해주겠다!고 회신을 받습니다. 가격 협상을 할 때는 견적서 항목을 하나하나 따질 필요없이 그냥 차비나 밥값 한 5만원 빼달라고 하는 것이 낫습니다. 그리하여 한곳을 정하면 대출실행을 위해 은행으로 찾아갑니다. 대부분 수협은행을 안내해줄 것입니다. 대출규제로 경락대출을 취급하는 은행이 그리 많지 않습니다.

잔금납부 이후 비용
대부분의 세입자는 잔금납부가 되어 배당을 받아, 그 돈으로 이사를 가려고 합니다. 세입자를 구하고자 인터넷 여기저기에 알렸더니, 도배마친 시간즈음으로 집보러 오겠다는 사람이 생깁니다. 워낙에 집이 위치도 좋고 커서, 내놓으면 집보러 오겠다는 사람이 많았습니다. 조건없이 계약을 하고자하는 임차인도 많아서 에어컨 요구없는 임차인을 받으려고 했었는데, 에어컨은 나중에 홍보하기도 좋겠다싶어 그냥 중고가전으로 구매했습니다. 이것도 역시나 가격협상을 잘해야겠죠?!

경매 부동산 수익계산
지금까지 사용내역을 모두 알아보았습니다. 제가 쓴 내용은 가능한 기록해두는 편이라, 보면 알텐데 싶어서 정리내역을 봤는데, 기억이 가물가물하네요. 이시점에 다른 물건도 여러 개 운영하고 있어서 더 헷갈린 것도 있습니다만 거의 이정도로만 계산해도 충분할 것 같습니다.
1년차에는 월이자 16.6만원을 빼고 28만원 가량의 수입이 생깁니다. 2년차에는 원리금상환까지 포함되어 18.7만원 가량의 수입으로 쪼그라듭니다. 1년차에 원리금균등상환하지 않고 중도수수료 물고 일시상환하는 분도 많습니다. 어떻게 운영하는 게 더 이득인지 실익을 계산해보시고 결정하기 바랍니다. 지식in에 올라온 질문을 보면 ‘막연히 어떻게 할까요?’가 많은데, 그에 대한 전문가 답변이 ‘주어진 상황에 맞춰’입니다. 개인의 재산상황에 대해서 알 수 없기 때문에 저리 답할 수 밖에 없는 것이죠. 최대한 현실적으로 수익을 계산해본 것이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

아파트, 빌라, 단독 주택 등 부동산 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 낙찰받아 여러가지 수익 모델을 통해 내집마련 또는 재테크 수단으로 이용할 수 있습니다. 오늘은부동산 경매 절차에 대해서 알아보겠습니다.
부동산 경매 기본 절차는 투자 지역과 투자할 부동산 종류(아파트, 빌라, 상가, 공장 등)를 고르고 경매 사이트에서 경매 물건을 검색합니다. 원하는 부동산 경매 물건을 특정하여 권리분석 및 시세 조사, 현장답사 등을 통하여 법적으로 문제가 없고 수익성이 있는 물건인지 평가한 후에 경매 입찰에 참여하고 낙찰에 성공하면 소유자가 될 수 있습니다.
부동산 경매 진행 절차는 총 7단계로 구분 할 수 있는데요. 각 절차에 따른 기본적인 설명을 참고하시면 됩니다.

1. 경매 물건 검색, 권리분석
법원 경매 사이트, 사설 유료 경매 사이트에서 물건을 검색하고 법적으로 문제가 없는지 권리분석을 실시합니다. 가장 좋은 방법은 법원 및 유료 사이트를 항상 함께 비교해가면서 보는 것이 좋습니다.

2. 부동산 현장답사
교통, 학군, 개발 호재 등 부동산 주변 환경을 조사하고 인근 부동산 중개사무소를 방문하여 시세 조사 및 거래가 잘 이루어지는 곳인지 현장 조사를 합니다. 현장 답사 및 시세조사가 잘 진행되어야 가장 경제적인 입찰 금액을 산정할 수 있고 결국 수익과 직결되는 부분이므로 아주 중요한 단계입니다.

3. 경매 입찰
부동산 경매 입찰을 위해서는 최저입찰가의 10%에 해당하는 보증금을 내야 입찰에 참여할 수 있습니다. 만약 아무도 입찰에 참여하지 않는다면 경매 물건은 유찰이 되고 1회 유찰될때마다 최저입찰가가 20~15% 가량 낮아집니다.

4. 잔금 납부
4-1. 경락잔금대출
일반적으로 경락잔금대출은 낙찰가 x 80% 또는 감정가 x 70% 둘 중 적은 금액으로 대출이 나옵니다. 법원 내 대출 중개인을 통해 5곳~10곳 정도의 은행에 대출금리, 중도상환수수료 등을 조사하여 가장 좋은 조건인 곳을 선택합니다. 1금융권 시중 은행보다는 기업, 하나, 농협, 수협 등 이용하는 것이 좋습니다.
4-2. 잔금
낙찰 받을 당시에 이미 입찰 보증금 10% 납부하였기 때문에 나머지 90% 잔금 납부 기간은 낙찰일로부터 한달 ~ 한달반 사이에 잔금납부기일까지 내면 됩니다.

5. 명도
부동산 경매 물건에 거주하고 있는 소유자 또는 임차인을 점유자라 하고 그 점유자와 협의하여 해당 부동산에서 내보내는 것을 명도라고 합니다. 잔금 납부와 명도 동시 진행하여 최대한 빠르게 점유자 명도를 완료하는 것이 좋습니다.
낙찰일 -> (한달반) -> 잔금 납부 -> (한달) -> 배당기일
명도는 배당기일까지 모두 끝내야 합니다.

6. 내부 수리
대부분의 부동산 경매 물건은 내부 상태가 좋지 않은 경우가 많습니다. 최소한의 내부 수리 및 리모델링을 거치면 매매나 임대가 빨리 성사될 수 있으니 집 상태에 따라 내부 수리를 진행하는 것이 좋습니다.

7. 수익 실현
7-1. 매매
7-2. 임대(월세, 전세)
7-3. 실거주
내부수리 까지 절차가 끝나면 마지막 최종 단계는 부동산 중개를 통해 매매, 임대 또는 실거주 하는 방법이 있습니다.